সরকার জমি ও অন্যান্য স্থাবর সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণের পুরোনো নিয়ম বদলে দিয়েছে। ন্যূনতম মৌজা রেট বাতিল করে প্রকৃত বাজারদরের ভিত্তিতে মূল্য ঠিক করার বিধান করা হয়েছে। বুধবার প্রজ্ঞাপন জারি করে রেজিস্ট্রেশন বিধিমালা, ২০১০ সংশোধন করা হয়েছে। ভূমি মন্ত্রণালয়ের ভারপ্রাপ্ত সচিব মো. ইমদাদুল হক চৌধুরী জানান, নতুন ব্যবস্থার লক্ষ্য কর ফাঁকি ঠেকানো, অপ্রদর্শিত সম্পদ কমানো আর রাজস্ব বাড়ানো।
মৌজা রেট বাতিলের পেছনে সরকারের যুক্তি পরিষ্কার। ইমদাদুল হক চৌধুরী বলেন, পুরোনো ব্যবস্থায় মৌজা রেট সাধারণত বাজারদরের চেয়ে অনেক কম থাকত। এই ব্যবধানের সুযোগে কর ফাঁকি হতো এবং হিসাববহির্ভূত অর্থ জমত। অর্থ মন্ত্রণালয়ের তথ্য অনুযায়ী ২০২৪-২৫ অর্থবছরে ভূমি ও স্ট্যাম্প কর থেকে সরকারের আয় হয়েছিল ১১ হাজার ৭৫৩ কোটি টাকা। সংশোধনীতে ‘ন্যূনতম’ শব্দটি বাদ দেওয়া হয়েছে। ফলে কমিটিগুলোকে এখন নিম্নসীমা নয়, প্রকৃত বাজারমূল্য ঠিক করতে হবে।
মূল্য নির্ধারণে থাকছে তিন স্তরের কমিটি। সিটি করপোরেশন এলাকার জন্য বিভাগীয় কমিশনারের নেতৃত্বে বিভাগীয় কমিটি কাজ করবে। পৌরসভা ও ক্যান্টনমেন্ট বোর্ড এলাকার দায়িত্বে থাকবে জেলা প্রশাসকের নেতৃত্বে জেলা কমিটি। বাকি সব এলাকার মূল্য ঠিক করবে উপজেলা নির্বাহী কর্মকর্তার নেতৃত্বে উপজেলা কমিটি। প্রতিটি কমিটিতে প্রশাসন, গণপূর্ত, স্থানীয় সরকার, ভূমি ও কর বিভাগের প্রতিনিধি এবং সংশ্লিষ্ট উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের প্রতিনিধি থাকবেন। আগে জেলা রেজিস্ট্রারের নেতৃত্বে একটি কমিটি প্রতি দুই বছরে তালিকা হালনাগাদ করত। এখন তালিকা তিন বছর বহাল থাকবে।
কমিটিগুলো জমির ধরন, ব্যবহার, অবস্থান, সড়ক যোগাযোগ, অন্যান্য অবকাঠামো, সরকারি মূল্য এবং নিবন্ধিত দলিলে সাম্প্রতিক বিক্রির দাম বিবেচনায় নেবে। খোঁজখবর ও গণশুনানির মাধ্যমে স্থানীয় বাজারদরও যাচাই করা হবে। দলিলের দাম আর বাজারদর আলাদা হলে কীভাবে মূল্য ধরা হবে, সংশোধনীতে তাও স্পষ্ট করা হয়েছে। ভারপ্রাপ্ত সচিব বলেন, কমিটিভিত্তিক এই ব্যবস্থা অন্তর্বর্তী। দক্ষিণ কোরিয়ার সহযোগিতায় একটি স্বয়ংক্রিয় অনলাইন ব্যবস্থা তৈরি হচ্ছে, যেখানে জরিপের তথ্য, জমির দাম ও এলাকার উন্নয়নের সূচক দিয়ে মূল্য ঠিক হবে। এতে এক থেকে দেড় বছর লাগতে পারে। তাঁর মতে আসল সমাধান আসবে সেই ব্যবস্থা চালু হলে।
বিশ্লেষকেরা পদক্ষেপটিকে স্বাগত জানালেও সতর্কও করেছেন। এসএমএসি অ্যাডভাইজরি সার্ভিসেস লিমিটেডের পরিচালক স্নেহাশীষ বড়ুয়া বলেন, লেনদেন খরচ না কমিয়ে মৌজা রেট বাতিল করে বাজারদরে নামলে ক্রেতার বোঝা বাড়বে। তাঁর মতে নিবন্ধন ফি ৪ থেকে ৫ শতাংশে নামানো দরকার এবং পাঁচ-ছয় বছরে ধাপে ধাপে বাজারদরে যাওয়া ভালো। সেন্টার ফর পলিসি ডায়ালগের অতিরিক্ত গবেষণা পরিচালক তৌফিকুল ইসলাম খান বলেন, নিয়মিত বাজারভিত্তিক মূল্যায়নে কর আদায় বাড়বে এবং করের ন্যায্যতা আসবে। তাঁর পরামর্শ, সম্পত্তির লেনদেন ডিজিটাল করা এবং আয়কর, সম্পত্তি কর ও অন্য তথ্যভান্ডার এক জায়গায় আনা দরকার।
